다주택자 양도세 중과 규정 절세방법

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부동산 규정 중 다주택자에 한해서 양도세를 중과하는 규정이 있는데요.

다주택자 양도세 중과 규정은 과연 무엇일까요?

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2014년에 폐지되었던 규정인데 2018년 4월 1일부로 다시 시행이 되어 많은 분들이 궁금해하시고

헷갈려하시는 분들이 많이 보입니다.

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일단 2018년부터 달라지는 양도세중과 규정에서 주목해야할 것은 주택 수입니다.

2주택자와 3주택자를 대상으로 증과세율이 10%나 차이가 나기때문에 가급적이면 주택 수가 적은 것이 유리하다고도 할 수 있는데요.

서울을 포함한 전국의 40곳의 조정지역내에 보유 주택에 한하여 중과가 되지만

예외사항도 있기에 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

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그리고 임대사업자를 등록할 때에 양도세 중과가 배제되지만 임대기간이 5년에서 8년으로 증가하여

장기적인 시각에서 결정해야된다는 점이 있습니다.

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더 자세하게 살펴보자면

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먼저, 다주택자 양도세 중과 세율과 장기보유특별공제 배제에 대하여 알아보겠습니다.

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2018년도 다주택자 양도소득세 세율표

구분	과세표준	세율			누진공제
		기본	18.4.1부터 조정지역내
2년 이상 보유 다주택자(1년 이상 보유한 조합원 입주권)	1,200만원 이하	6%	16%	26%	-
	1,200만원 초과~4,600만원 이하	15%	25%	35%	108만원
	4,600만원 초과~8,800만원 이하	24%	34%	44%	522만원
	8,800만원 초과~15,000만원 이하	35%	45%	55%	1,490만원
	15,000만원 초과~3억원 이하	38%	48%	58%	1,940만원
	3억원 초과~5억원 이하	40%	50%	60%	2,540만원
	5억원 초과	42%	52%	62%	3,540만원
1년 미만 보유	주택, 조합원 입주권 40%, 토지 50%
1~2년 미만 보유	주택, 조합원 입주권 6%~42%, 토지 40%

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양도세 중과세 대상은 조정지역내 다주택자이며, 주택을 처분하였을 때

2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 가산세율이 붙습니다.

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만약에 서울에 아파트 2채를 보유하고 있는 사람이 2년이상 보유한 아파트를 매도할 경우

차익이 2억이 생겼다고 한다면 48%의 세율이 적용되게 되는 것입니다.

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조정지역내 다주택자는 장기보유특별공제 적용도 배제되게 되는데요.

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Q. 그렇다면 다주택자 양도세 중과 대상에 포함되는지 어떻게하면 알 수 있을까요?

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가장 먼저 1세대의 주택 수를 따져봤을 때 2주택이냐 3주택이냐를 봐야하는데요.

세대내의 주택 수를 따질 때는 본인 및 배우자는 물론

동일한 주소에 같이 생계를 꾸려나가는 직계존비속과 배우자의 형제,자매의 주택까지 모두 포함된다는 사실을 명심하여

세대간의 별도의 세대원을 만들게 된다면 주택수가 제외되어 절세할 수 있다는 것을 포인트로 두고 행동하셔야 할 것 같습니다.

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Q. 조정대상지역에 있는 주택이 아닌 경우는 중과세를 피할 수 있나요?

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다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에만 적용이 됩니다.

그렇기에 조정대상지역에 있는 주택이 아니라면 중과세되지 않는다는 말이지요.

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현재 조정대상지역은

서울 전역과 경기 7개 도시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시)

부산 7개 도시(남구, 해운대구, 수영구, 연제구, 동래구, 부산진구, 기장군)과 세종시입니다.

다주택자라고 할지라도 위의 지역에 있는 주택이 아니라면 중과세되지 않습니다.

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Q. 다주택자 양도세 중과 대상자인데, 어떤 준비가 필요한가요?

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별도의 세대 분리를 통해 주택 수를 줄였는데도 불구하고

1세대 2주택자로 대상이 되는 경우 16~52%, 1세대 3주택자의 대상일 경우 26~62%의 중과세율이 적용됩니다.

위의 경우 모두 장기보유특별공제에서도 제외되게 됩니다.

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그렇기에 양도세 중과를 피할 수 있는 방법을 알아보셔야하는데

다주택자양도소득세중과 현명한 정세방법은 무엇이 있을지 한 번 알아보도록 하겠습니다.ㅎㅎ

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2018년도 임대주택 등록 관련 감면 확대

구분		현행	개선
양도세	준공공임대 장기보유특별공제	8년 이상 임대 시 85m² 이하 50% 적용	70%
	중과배제
종부세	합산배제	5년 이상 임대하는 6억원 이하 주택	8년 이상

다주택자가 절세하는 방법 중 하나가 바로 주택임대사업자를 등록하는 것입니다.

임대사업자가 등록된 주택이라면 양도세중과배제는 물론 장기보유특별공제의 혜택도 받으실 수 있습니다.

단, 양도세의 혜택을 받기위해서는 8년 이상의 의무 임대 기간을 이행하셔야 하는데요.

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다시말해 세금 감면 혜택을 받기 위해서는 8년이상 임대사업을 하셔야한다는 겁니다.

기간을 채우지않으면 과태료와 감면받은 세금도 다시 내야하니 꼼꼼하게 알아본 후 등록하시는 것을 권해드립니다.

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그리고 또 하나의 방법은 세대 분리된 자녀에게 증여하는 것인데요.

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성인자녀는 5,000만원까지, 미성년자는 2,000만원까지 증여세가 면제되기 때문에 유리한 선택지가 될 수도 있습니다.

또한 증여세 신고기한인 3개월 내에 스스로 소득을 신고하게되면 추가로 세액을 감면해주니

증여를 고려하고 계시다면 한 번 확인해볼 필요도 있을 것 같습니다.

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오늘은 다주택자 양도세 중과에 대하여 알아보았는데요.

2018년 개정버전으로 알려드린 정보이기에

앞으로의 변화, 정책에 관하여는 따로 정보를 확인 후 일처리를 하시는 것을 추천해드립니다.