임대차 3법 소급적용

오늘은 임대차 3법에 대해서 설명드리려고 합니다.

 

첫번째. 임대차 신고제

두번째. 계약갱신청구권

세번째. 전월세 상한제

 

그리고 요즘 이슈가 되고 있는 '소급'의 여부도 중요할 것 같습니다.

 

먼저 계약갱신청구권에 대해서 설명드리겠습니다.

계약갱신청구권은 법에서 정한 일정 기간까지는

임차인이 계속해서 계약을 갱신할 수 있는 권리를 주는 것으로

상가에서 비롯된 개념입니다.

 

상가는 임차인이 큰 금액을 투자하여 시설을 갖추고 인테리어를 직접 진행하는 경우가 대부분입니다.

그런데 상가의 임대차기간은 주택과 달리 최소 1년으로 정해져있습니다.

재계약이 보장되지 않는다면, 임차인은 초기 투자금을 고스란히 손해보게 됩니다.

 

그리고 상권이 좋은 경우에는 권리금이 생기기 때문에

이를 법적으로 보호해주어야할 명분은 충분하다고 생각합니다.

그래서 상가 재산권 침해에 대해서 논란이 일어나기도 했었는데요.

이를 통해 기존 5년에서 현재 10년 동안 계약갱신요구권을 인정해주고 있습니다.

임차인이 원하기만 한다면 최대 10년까지 상가에서 영업을 이어갈 수 있는 것입니다.

 

하지만 주택의 경우, 주거에 관련된 시설은 임대인이 해주기 때문에

임차인으로서 따로 들어갈 비용이 많지 않습니다.

이 점에 있어서는 주택에 대한 계약갱신청구권의 명분은 없다고도 볼 수 있습니다.

 

단, 주거 안정이라는 명분이 있기에 주택의 경우에도

상가와 마찬가지로 계약갱신청구권을 도입하겠다는 것이며

지금 얘기가 나오는 것으로는

2년+2년, 즉 1회에 한해 계약갱신을 요구하여 최대 4년동안 보호권을 주겠다는 것입니다.

 

또한 계약갱신이 보장될 경우,

보증금이나 임대료를 큰 폭으로 상향할 수 있기에

그 것을 방지하기위해 5%이내로만 상향할 수 있도록

전월세 상한제를 실시하는 것입니다.

 

계약갱신청구권과 전월세 상한제는 한세트라고 보셔도 될 것 같습니다.

 

그럼 언제부터 적용이 되나?

 

먼저 상가 계약갱신청구권은 차임증액상한이 9%에서 5%로 내려갔습니다.

법 적용시기는 2018년 1월 26일 이었는데

이미 체결된 계약에도 적용이 되면서 많은 논란이 되었습니다.

 

대한민국 헌법에는 소급입법 금지조항이 있기 때문인데요.

출처 : 직방

하지만, 진정소급, 부진정소급으로

진정소급을 위헌이지만, 부진정소급은 합헌으로 되어

일반인들은 이해하기 힘들지만

전문법률용어들과 법리가 적용되면서

이 법이 소급으로 진행되게 되었습니다.

출처 : 직방

그리고 얼마 후인 2018년 10월 16일,

계약갱신 요구 기간도 5년에서 10년으로 개정되었습니다.

그런데 정부가 아닌 국회를 통해 개정되었으며

법 시행일 이후 최초계약 또는 갱신되는 계약부터 적용되어

기존 권리는 침해하지 않았습니다.

 

출처 : 직방

이렇게 되면서 2014년 10월 25일 최초 계약을 한 상가임차인이 1년 단위로 계약갱신을 진행할 경우

직전 계약의 만기일인 2018년 10월 24일에도 여전히 계약갱신청구권이 있기에

차임 5% 상향한도 내에서 갱신을 진행할 수 있으며

그 이 후에도 개정된 법이 적용되면서 2024년까지 갱신을 요구할 수 있게됩니다.

 

하지만 2013년 10월 25일 최초 계약을 한 임차인이라면

5년이 지난 2018년 10월 24일에는 계약갱신요구권이 없기에

임대인이 거절을 원할 경우 임대차 계약은 종결되게 됩니다.

 

만약 주택에도 상가와 같이 계약갱신 요구권과 차임증액 상한제가 적용될 경우의 기준을 다음과 같습니다.

출처 : 직방

이러한 법안이 발의되면서

주택 전/월세 시장이 급등하기 시작했습니다.

이제부터 4년동안 5%한도내에서만 임차료를 올리지 못한다는 생각이

집주인들로 하여금 전세금을 폭등하게 만든 것입니다.

수도권 전세가격 지수 (출처 : 직방)

하지만 임대차 3법, 특히 계약갱신요구권과 전월세 상한제 내용이 상가처럼 개정되어 시행될 경우

지금처럼 가격이 폭등하는 현상이 나타날 이유는 없습니다.

 

왜냐하면 이 법이 2020년 10월 16일부터 시행될 경우

2018년 10월 25일 최초 계약한 임차인은

계약만기시점인 2020년 10월 24일에 계약갱신요구권이 존재하지 않게 됩니다.

왜냐하면 법 시행 전 계약이기 때문인데요.

이 처럼 기존 임차인과 갱신계약을 진행하든 새로운 임차인과 계약은 하든

임대료 상한제한도 받지 않게되기 때문입니다.

2년 후인 2022년부터 비로소 임대료 상한 5%를 적용받기에 급등할 이유가 없습니다.

 

그럼에도 정부와 여당은 기존 계약에도 소급적용할 것이라는 의지로

주택 전월세 시장에 혼란을 주고 있습니다.

 

임대차 3법, 의도는 좋았을지 모르나

현실은 도리어 주택시장의 부작용으로 떠오르고 있습니다.

 

만약 소급적용이 된다면  

이 정도의 문제로 끝나지 않을 것입니다.

 

정부와 국회가 진정 주택의 전월세 가격과 매매가격의 안정을 꾀한다고 한다면

지금이라도 국민들에게 제대로된 가이드를 제시하여야 할 것입니다.